Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht umfasst den Themenkomplex rund um den Erwerb von Wohnräumen und die damit einhergehenden Rechte und Pflichten. Die zentralen Normen dazu finden sich an diversen Stellen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Darüber hinaus finden sich Regelungen im öffentlichen Recht. Aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch tangieren eine Vielzahl von Normen das Wohnungseigentumsrecht. Relevant sind unter anderem Gesetze aus dem Vertragsrecht und dem Sachenrecht im Zuge der Schließung von Kaufverträgen über Wohnräume und die Übertragung des Eigentums an diesen. Weiterhin können sich Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen den Wohnungseigentümer aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergeben.

Im Wesentlichen muss zwischen Grundstückseigentum und Wohnungseigentum unterschieden werden. Entgegen der Fehlvorstellung bei einem großen Teil der Bevölkerung, kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht ohne Weiteres mit seinem Wohnungseigentum nach Belieben verfahren. Dieses betrifft insbesondere Maßnahmen am Wohnungseigentum, die eine Außenwirkung im weitesten Sinne entfalten und damit auch Nachteile für die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Folge haben können.

Deshalb ergeben sich bei praxisnaher Betrachtung im Wohnungseigentumsrecht vor allem Streitigkeiten rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese setzt sich regelmäßig aus den Eigentümern zusammen, welche anteiliges Wohnungseigentum oder Teileigentum an dem jeweiligen Grundstück haben. Über interne Angelegenheiten entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss, also auch über Vorhaben der einzelnen Eigentümer. Insbesondere sind Rechte und Pflichten für die Wohnungseigentümer in den §§ 13, 14 Wohnungseigentumsgesetz festgeschrieben, können jedoch durch interne Vereinbarungen zwischen den Eigentümern erweitert werden. Vorhaben die bauliche Veränderungen beinhalten sind regelmäßig zustimmungspflichtig oder bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz.  Typische Vorhaben die nach § 22 Absatz 1 WEG der Zustimmung, unter Berücksichtigung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zum Baurecht, benötigen:

  • Fällen großer Bäume im gemeinsamen Garten
  • Montage von Markisen
  • Errichtung eines Schwimmbeckens, über den Rahmen der Ortsüblichkeit hinaus
  • Ausbau eines Kellers oder Dachbodens zu einer Wohnung
  • etc.

Das Wohnungseigentumsrecht umfasst weiterhin die Verpflichtung der Wohnungseigentümer sich auf eigene Kosten um die Instandhaltung des Eigentums zu kümmern. Daneben erwächst die Pflicht den Gebrauch des Eigentums soweit einzuschränken, dass nicht gänzlich unerhebliche Beeinträchtigungen der weiteren Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden können. Dazu zählen unter anderem:

  • übermäßig lautstarke Benutzung der Wohnung, durch Trampeln oder Türenschlagen
  • Haltung von übermäßig vielen Haustieren, in Anbetracht der Wohnungsgröße
  • Betrieb eines Prostitutionsbetriebes
  • etc.

Das Wohnungseigentumsrecht setzt im Wohnungseigentumsgesetz zudem Einschränkungen bezüglich des abweichenden Gebrauchs des Wohnungseigentums fest. Beispielsweise der Betrieb einer Kindertagesstätte oder eines Ladens kann unzulässig sein.

Weiterführende Links zum Thema Wohnungseigentumsrecht:

BGH Urteil vom 17.10.2014 – Az.: V ZR 9/14 – Einzelner Wohnungseigentümer kann unter Heranziehung der Grundsätze aus dem Wohnungseigentumsrecht  Sanierungsmaßnahmen des Gebäudes verlangen

BGH Urteil vom 7.2.2014 – Az.: V ZR 25/1 – Eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme eines Wohnungseigentümers mit daraus resultierender Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

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