Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Verlangen nach Zustimmung. Der Vermieter muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und das Verlangen begründen. Eine Zustimmung sollte erst nach Prüfung von Ausgangsmiete, Vergleichsmiete, Wartezeit und Kappungsgrenze erfolgen.
Welche Erhöhungsart liegt vor?
Vergleichsmietenerhöhung, Indexanpassung, Staffelmiete und Modernisierung folgen verschiedenen Regeln. Bei einer wirksamen Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Beginnen Sie deshalb mit dem Vertrag und früheren Erhöhungen. Rechnen Sie Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen nicht ohne Weiteres zusammen.
Vergleichsmiete und Grenzen prüfen
Der Vermieter muss die Erhöhung nach § 558a BGB begründen, beispielsweise mit einem Mietspiegel. Prüfen Sie Baualter, Größe, Ausstattung, Lage und die verwendete Mietspiegelkategorie. Zum Wirksamkeitszeitpunkt muss die Miete grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten relevanten Erhöhung gestellt werden. Zusätzlich gilt regelmäßig eine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten 15 Prozent. Auch eine rechnerisch eingehaltene Kappungsgrenze erlaubt keine Überschreitung der Vergleichsmiete.
Zustimmungsfrist nutzen
Die gesetzliche Überlegungsfrist reicht grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Bei wirksamer Zustimmung wird die erhöhte Miete regelmäßig ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang geschuldet. Ein unbegründetes Schweigen löst das Problem nicht: Der Vermieter kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Zustimmung klagen.
So prüfen Sie die Unterlagen
Sammeln Sie Vertrag, sämtliche Erhöhungsschreiben und Zahlungsnachweise der letzten Jahre. Prüfen Sie den örtlich einschlägigen Mietspiegel und die aktuelle Landesverordnung für die Gemeinde. Begründen Sie Einwendungen konkret, etwa mit einer falschen Wohnfläche oder Ausstattung. Eine teilweise berechtigte Erhöhung kann anders zu behandeln sein als ein insgesamt unzulässiges Verlangen.
Dieser Beitrag erläutert allgemeine Zusammenhänge. Eine individuelle Prüfung hängt insbesondere von Unterlagen, Sachverhalt und Fristen ab.