Bei einer Indexmiete richtet sich die vereinbarte Mietentwicklung nach dem Verbraucherpreisindex. Die Miete steigt nicht automatisch mit jeder Inflationsmeldung. Erforderlich sind eine wirksame Vereinbarung und eine ordnungsgemäße Erklärung über die Anpassung.
Vertrag und Bezugsgrößen feststellen
§ 557b BGB verlangt eine schriftliche Indexvereinbarung. Maßgeblich ist der vereinbarte und gesetzlich vorgesehene Index des Statistischen Bundesamts. Prüfen Sie die Ausgangsmiete und die verglichenen Indexmonate. Werte aus unterschiedlichen Basisjahren dürfen nicht ungeprüft miteinander verrechnet werden; verwenden Sie eine einheitliche amtliche Zeitreihe.
Prozentänderung nachvollziehen
Die relative Veränderung errechnet sich aus neuem Index geteilt durch alten Index, minus eins. Bei rein beispielhaften Werten von 110 und 115 beträgt die Veränderung rund 4,55 Prozent, nicht fünf Prozent. Welche Miete und welcher Ausgangsindex konkret anzusetzen sind, hängt von Vertrag und letzter wirksamer Anpassung ab. Das Beispiel ersetzt keine Prüfung des Erhöhungsschreibens.
Erklärung und Beginn prüfen
Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden. Die Indexänderung sowie die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen angegeben sein. Die geänderte Miete wird grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig. Während der Indexmiete muss die Miete grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen.
Auch sinkende Werte beachten
Eine Indexvereinbarung ist nicht bloß ein Instrument für Erhöhungen. Bei sinkendem maßgeblichem Index ist eine Herabsetzung nach den gesetzlichen und vertraglichen Regeln zu prüfen. Eine Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB ist während einer Indexmiete ausgeschlossen; Modernisierungs- und Betriebskostenänderungen folgen besonderen Regeln. Legen Sie Vertrag, letzte Anpassung, aktuelle Erklärung und amtliche Indexwerte nebeneinander, bevor Sie die Zahlung ändern.
Dieser Beitrag erläutert allgemeine Zusammenhänge. Eine individuelle Prüfung hängt insbesondere von Unterlagen, Sachverhalt und Fristen ab.