Bei Modernisierung sind drei Fragen zu trennen: Wurde richtig angekündigt, müssen die Arbeiten geduldet werden und darf später die Miete erhöht werden? Eine erlaubte Baumaßnahme rechtfertigt nicht automatisch jede verlangte Mieterhöhung.
Ankündigung prüfen
Grundsätzlich muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform informieren. Die Ankündigung soll Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie die erwartete Erhöhung und künftigen Betriebskosten enthalten. Für geringfügige Maßnahmen gibt es Ausnahmen. Prüfen Sie außerdem, ob es sich tatsächlich um Modernisierung oder ganz beziehungsweise teilweise um Erhaltung handelt.
Härtegründe rechtzeitig mitteilen
Umstände, die eine Härte hinsichtlich Duldung oder Mieterhöhung begründen, müssen grundsätzlich bis Ende des Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung in Textform mitgeteilt werden. Fehlende Hinweise und unverschuldete Hindernisse können Ausnahmen auslösen. Gesundheitsrisiken durch die Bauarbeiten und finanzielle Belastungen durch die spätere Miete werden rechtlich unterschiedlich eingeordnet; schildern Sie beides konkret.
Kostenrechnung nach Abschluss
Bei einer Erhöhung nach § 559 BGB können grundsätzlich acht Prozent der anrechenbaren Modernisierungskosten jährlich umgelegt werden. Erhaltungskosten sind abzuziehen; Kosten mehrerer Wohnungen müssen angemessen verteilt werden. Zusätzlich bestehen Kappungsgrenzen und Sonderregeln, insbesondere beim Heizungstausch. Die Gesamtrechnung des Bauunternehmens ist daher nicht automatisch die umlagefähige Summe.
Zahlungsbeginn und Unterlagen
Die spätere Erhöhung muss nach den gesetzlichen Anforderungen erklärt und berechnet werden. Eine fehlerhafte oder unterbliebene Ankündigung kann den Zahlungsbeginn beeinflussen. Bewahren Sie Ankündigung, Härtemitteilung, Bauablaufdokumentation und Erhöhungsschreiben auf. Prüfen Sie mögliche Minderungsrechte wegen Bauarbeiten separat; insbesondere bei energetischer Modernisierung bestehen gesetzliche Besonderheiten.
Dieser Beitrag erläutert allgemeine Zusammenhänge. Eine individuelle Prüfung hängt insbesondere von Unterlagen, Sachverhalt und Fristen ab.